LTV – hypotéky a finanční gramotnost

Pokud existuje finanční produkt, o kterém se za polední rok mluví nejvíce, jsou to dozajista hypotéční úvěry a omezení LTV. Vzhledem ke změnám, regulacím a zpřísňování podmínek potřebných k získání hypotéčního úvěru se hypotéky dostaly do popředí zájmu médií a široké veřejnosti. Omezení od České Národní Banky se setkávají spíše s negativním přijetím od běžné veřejnosti, přestože dostupnost úvěrů pro potenciálně rizikové dlužníky je vzhledem k rekordně nízkým úrokovým sazbám nepopiratelným faktem. Jedním z těchto omezení je doporučení neposkytovat hypotéční úvěry s LTV vyšším než 90%. Co to ale LTV a dané omezení znamená?

Ukazatel LTV

LTV je zkratka anglického slovního spojení Loan to Value. Po jednoduchém překladu – Půjčka ku Hodnotě – už začne být mnohem jasnější, co se za zkratkou skrývá. Tento ukazatel počítá poměr půjčky, tedy výše finanční částky poskytnuté bankou, a hodnoty zástavy, kterou úvěr zajišťujete.

LTV

Pro ujasnění si uvedeme příklad. Pokud chcete koupit nemovitost, například pozemek, který se prodává za milion korun. Půjdete tedy do banky a zažádáte o hypotéční úvěr na celou částku milion korun. Odhadce následně potvrdí hodnotu pozemku (hodnotu zástavy) na částku jeden milion. Tím pádem můžeme spočítat LTV:

Výše požadované půjčky = 1 000 000 Kč

Hodnota zástavy = 1 000 000 Kč

Loan to Value = 100%

To by byla naprosto ideální situace. Jak jsme si ale řekli, momentálně platí omezení poskytovat úvěry s LTV maximálně 90%. To znamená, že po bance můžeme chtít maximálně 90% hodnoty nemovitosti.

Výše požadované půjčky = 900 000 Kč

Hodnota zástavy = 1 000 000 Kč

Loan to Value = 90%

Z toho plyne, že 10% hodnoty nemovitosti musíme mít připraveno ve chvíli kdy chceme žádat o poskytnutí hypotéčního úvěru.

Daň z nabytí a LTV

Důležité je nezapomínat na to, že daň z nabytí nemovitosti platí kupující. Proto je třeba mít připraveno další 4% z hodnoty nemovitosti na její zaplacení. Banky dnes umožňují navýšit úvěr právě o výši daně z nabytí. Tím se ale změní poměr Loan to Value – zvýší se výše požadované půjčky. Proto je potřeba už na začátku propočítat všechny možné varianty řešení úvěru a vybrat tu nejlepší.

Hypotéky a nová pravidla duben/2017

Hypotéky zažívají posledních několik měsíců výrazné změny. Podle zpráv z medií se může zdát, že ČNB pouze sleduje kurz naší měny a provádí intervence. To by ale nemohlo být dále od pravdy. Jedním z dopadů bedlivého dohledu ČNB nad finančním trhem jsou změny v pravidlech pro poskytování spotřebitelských úvěrů, mezi něž nově patří i hypotéční úvěry. ČNB vyhodnotila situaci na trhu s hypotékami jako potenciálně nebezpečnou a vydala proto komerčním bankám doporučení, jak postupovat při poskytování hypotéčních úvěrů. Jednou ze změn, která již několik měsíců platí, je doporučení neposkytovat úvěry na 100% hodnoty nemovitosti, ale pouze maximálně na 95% hodnoty. Proto pokud člověk chtěl hypotéku na dva miliony, banka mu půjčila maximálně 1 900 000Kč. Zbylých 100 000Kč bylo třeba zajistit z vlastních zdrojů. Od dubna vchází v platnost další doporučení, jimiž se ČNB snaží chránit trh před kolapsem.

Hypotéky maximálně 90%

Hypotéky se stanou hůře dostupné pro lidi bez naspořených vlastních prostředků. Banky budou poskytovat maximálně 90% hodnoty nemovitosti. Proto bude nutné mít připraveno alespoň 10% hodnoty nemovitosti ještě před tím, než vůbec začnete o samotné koupi uvažovat.

Omezení v množství poskytnutých úvěrů

Od dubna budou komerční bankovní domy moci poskytovat pouze omezené množství hypotéčních úvěrů v rozmezí 80% – 90% hodnoty nemovitosti. Z celého objemu poskytnutých hypoték budou jednotlivé banky v tomto rozmezí poskytovat pouze 15% ze všech hypoték.

Trh a růst úrokových sazeb

Jasným důsledkem těchto doporučení bude snížení počtu poskytnutých úvěrů a také velmi mírný růst úrokových sazeb. Hypotéky budou hůře dostupné pro lidi, kteří nemají patřičnou finanční hotovost. Vzhledem k omezení množství poskytovaných úvěrů v rozmezí 80%-90% hodnoty nemovitosti, které jsou velmi žádané, dojde (resp. již došlo) ke zvýšení jejich úrokových sazeb. Další omezující opatření ČNB budou ještě následovat, proto neotálejte s vyřízením vašeho úvěru.

Hypotéky – zdražuje se již od pondělí

Za posledních 5 let jsme mohli sledovat souvislý propad úrokových sazeb hypotéčních úvěrů. Pryč jsou doby, kdy se sazby pohybovaly nad třemi procenty a výš. Naopak, poslední dva roky byly pro hypotéky velmi příznivé. S neustálým poklesem úroků lidé nakupovali nemovitosti, opravovali domy i byty a především platili menší měsíční splátky. Své vysněné bydlení si mohlo dovolit stále více a více lidí a dle toho také vypadal objem poskytnutých úvěrů. Po neustálých zprávách o rekordně nejnižších úrokových sazbách dosáhly hypotéky opravdového dna. Nejnižší průměrnou sazbou poskytovanou bankami je aktuálně (za říjen) 1,80%. Úroky se už níže nedostanou, vzhledem k okolnostem, které na finančním trhu nastaly.

Malá výnosnost pro banky

S klesajícími sazbami také klesá množství peněz, které lidé bankám zaplatí za poskytování úvěrů. Pokud se úroky dostanou pod určitou úroveň, bankám se nevyplatí vzhledem k vlastním nákladům úvěry nabízet. K této pomyslné hranici se za posledních několik měsíců trh stále přibližuje. Vzhledem ke konkurenčnímu boji na trhu úvěrů ale banky nechtěly zdražovat (nebo přestat zlevňovat). Je však jasné, že taková situace není dlouhodobě udržitelná.

Doporučení ČNB

Česká Národní Banka vydala komerčním bankám doporučení, aby přestaly poskytovat hypotéky s LTV (poměr půjčky k hodnotě nemovitosti) v rozmezí 90% až 100%. Tím banky přišly o část trhu a také o část zisků. Tento pokles příjmů pak mohou dohnat pouze zdražením zbylých úvěrů.

Nový zákon o spotřebitelském úvěru

Nejzásadnější změnou ovlivňující hypotéky je nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten vchází v platnost 1. prosince, ale banky na něj budou brát ohled při posuzování nových úvěrů již od pondělí, aby byl přechod na nové podmínky co nejméně problémový. Zákon totiž upravuje možnosti předčasného splacení hypotéčních úvěrů (25% ročně bez sankce i mimo období fixace) a také snižuje některé poplatky spojené s hypotékami.

Budoucnost hypoték

Všechny tyto okolnosti budou mít za následek zvýšení úrokových sazeb. Dle informací bank se budou úroky pohybovat nad dvěma procenty. Kvůli konkurenci mezi bankami se ale není třeba obávat razantního zdražení a hypotéky tak zůstanou pro lidi stále velmi výhodné.

Aktuality – Volkswagen, levné hypotéky, rating ČR

Koncern Volkswagen omezuje výdaje

Automobilový koncern Volkswagen se chystá dle německého týdeníku Automobilwoche omezovat výdaje. Reaguje tak na emisní skandál, kvůli kterému již musela automobilka vzít 18 miliard euro ze svých zisků jako rezervu pro budoucí náklady spojené s řešením kauzy Dieselgate (pokuty úřadů, náhrady zákazníkům). S problémy se koncern Volkswagen potýká již více než rok. Americké úřady zjistily, že skutečné emise automobilů VW neodpovídají těm normovaným, zjištěným při laboratorních zkouškách. Došlo tak k odhalení, že automobilka nechala do vozů instalovat software, který upravoval chod motorů při emisních zkouškách. Automobilka se potýká s problémy v době, kdy automobilový trh prochází výraznými změnami, a to hlavně na vlastním trhu.

Nejlevnější hypotéky historii

Září se stalo z hlediska hypotéčních úvěrů rekordním měsícem. Ukazatel Hypoindex klesl na nejnižší historickou hodnotu 1,82%. Pokračuje tak pokles úrokových sazeb trvající už více než šest let. Na tuto skutečnost zareagovala ČNB doporučením, aby banky přestaly poskytovat žadatelům hypotéční úvěry s LTV vyšším než 95% a v budoucnu i 90%. Lidé si kvůli tomu kupují stále více nemovitostí jako investici a ne jako své bydlení. Protiváhou ke stále levnějším hypotékám je růst cen nemovitostí. Prodejci nemovitostí tak reagují na vysokou poptávku, způsobenou právě levnými hypotékami.

Rating ČR

Agentura Moody’s udělila České Republice Rating A1, odpovídající hodnocení A+ u agentur S&P a Fitch. Toto vysoké hodnocení ukazuje investorům, že ČR je schopná dostát svým závazkům a je tak vhodné nakupovat její dluhopisy a celkově investovat v naší zemi. Hodnocení A1 si ČR vysloužila tradičně díky svojí stabilní ekonomice a také díky snižování schodku státního rozpočtu. Agentura naopak upozorňuje, že pokud chce ČR zůstat v přízni investorů, musí nastat zásadní politické reformy a také změny zajišťující stabilní růst ekonomiky v středně a dlouhodobém horizontu.