LTV – hypotéky a finanční gramotnost

Pokud existuje finanční produkt, o kterém se za polední rok mluví nejvíce, jsou to dozajista hypotéční úvěry a omezení LTV. Vzhledem ke změnám, regulacím a zpřísňování podmínek potřebných k získání hypotéčního úvěru se hypotéky dostaly do popředí zájmu médií a široké veřejnosti. Omezení od České Národní Banky se setkávají spíše s negativním přijetím od běžné veřejnosti, přestože dostupnost úvěrů pro potenciálně rizikové dlužníky je vzhledem k rekordně nízkým úrokovým sazbám nepopiratelným faktem. Jedním z těchto omezení je doporučení neposkytovat hypotéční úvěry s LTV vyšším než 90%. Co to ale LTV a dané omezení znamená?

Ukazatel LTV

LTV je zkratka anglického slovního spojení Loan to Value. Po jednoduchém překladu – Půjčka ku Hodnotě – už začne být mnohem jasnější, co se za zkratkou skrývá. Tento ukazatel počítá poměr půjčky, tedy výše finanční částky poskytnuté bankou, a hodnoty zástavy, kterou úvěr zajišťujete.

LTV

Pro ujasnění si uvedeme příklad. Pokud chcete koupit nemovitost, například pozemek, který se prodává za milion korun. Půjdete tedy do banky a zažádáte o hypotéční úvěr na celou částku milion korun. Odhadce následně potvrdí hodnotu pozemku (hodnotu zástavy) na částku jeden milion. Tím pádem můžeme spočítat LTV:

Výše požadované půjčky = 1 000 000 Kč

Hodnota zástavy = 1 000 000 Kč

Loan to Value = 100%

To by byla naprosto ideální situace. Jak jsme si ale řekli, momentálně platí omezení poskytovat úvěry s LTV maximálně 90%. To znamená, že po bance můžeme chtít maximálně 90% hodnoty nemovitosti.

Výše požadované půjčky = 900 000 Kč

Hodnota zástavy = 1 000 000 Kč

Loan to Value = 90%

Z toho plyne, že 10% hodnoty nemovitosti musíme mít připraveno ve chvíli kdy chceme žádat o poskytnutí hypotéčního úvěru.

Daň z nabytí a LTV

Důležité je nezapomínat na to, že daň z nabytí nemovitosti platí kupující. Proto je třeba mít připraveno další 4% z hodnoty nemovitosti na její zaplacení. Banky dnes umožňují navýšit úvěr právě o výši daně z nabytí. Tím se ale změní poměr Loan to Value – zvýší se výše požadované půjčky. Proto je potřeba už na začátku propočítat všechny možné varianty řešení úvěru a vybrat tu nejlepší.

Osobní rozpočet – finanční gramotnost v praxi

Při řízení osobních financí je základní věcí ujasnit si, jaký máme pravidelný měsíční osobní rozpočet. Stejně jako každá firma a stát mají jasně daný rozpočet, aby mohli fungovat, i každý člověk by si měl uvědomit jeho důležitost. Je to totiž nástroj, který lidem usnadní jejich rozhodování při nákupech, utrácení, ale i při rozhodování se, co s penězi navíc. Rozpočet pomůže při plánování jak krátkodobě (běžné nákupy), tak dlouhodobě (např. výběr dovolené)

Především nám rozpočet umožní rozhodovat se zodpovědně. Pokud známe přesně částku, kterou si můžeme dovolit utratit, pravděpodobně se nám nestane, že si koupíme příliš drahou věc (kterou často ani nepotřebujeme). Pokud máme přehled o stavu našich financí, nevezmeme si úvěr, jehož splátky jsou příliš vysoké a nezvládneme je platit. Díky rozpočtu se nedostaneme do dluhové pasti.

osobní rozpočet

Výdaje a příjmy

Hlavní faktory ovlivňující náš osobní rozpočet jsou příjmy a výdaje. Příjmy jsou jednoduše všechny peníze, které za určitý časový úsek získáme. Největší položkou v příjmech většiny lidí bude jejich měsíční výplata. Určitě je ale dobré mít u rozpočtu napsané další zdroje příjmů a peněz, které máme. Může se jednat třeba o různé jednorázové vedlejší příjmy a také naše finanční rezervy.

Výdaje jsou naopak finanční náklady, které nám z našeho rozpočtu “ukusují“. Pokaždé, kdy něco zaplatíte, přiřadíte to do položky výdajů. Nejčastěji sem budou patřit výdaje za bydlení (nájem/splátka hypotéky, energie a poplatky), výdaje za jídlo, dopravu a zábavu. Další výdajovou položku, kterou je potřeba pečlivě hlídat jsou splátky spotřebních úvěrů a kreditních karet, v případě že je využíváte. Neplacení těchto závazků lidem může způsobit značné potíže.

Pokud tedy máme sepsané a do koruny spočítané naše příjmy a výdaje, můžeme dát osobní rozpočet dohromady. V tu chvíli můžou nastat tři možnosti. Jsme v mínusu, na nule, nebo naše příjmy převyšují výdaje a jsme v plusu. Pokud máme vysoké výdaje a jsme v mínusu, musíme výdaje snížit tak, aby se dostaly na únosnou úroveň. To samé je dobré udělat, pokud jsme v černých číslech. Spoléhat se na to, že můžeme žít dlouhodobě od nuly k nule, není příliš zodpovědné. Stejně jako v životě i v ekonomice se střídají období krize a prosperity. Nejpříznivější situace je, pokud dosáhneme přebytku. Pak už se jen stačí rozhodnout, kam peníze uložit a jestli je potřebujeme použít v krátkodobém horizontu, nebo je uložíme do naší dlouhodobé finanční rezervy.

Osobní rozpočet jednoduše

Samotný rozpočet je možné vytvořit několika způsoby. Nejméně pohodlná cesta je tužka, papír a kalkulačka. V dnešní době počítačů ale nejdeme pohodlnější způsoby počítání výdajů a příjmů. Tabulkový program Microsoft Excel je výborným pomocníkem. Nejpohodlnější, nejrychlejší a nejjednodušší řešení jsou aplikace pro chytré telefony a tablety. Doporučit můžu aplikaci My Budget Book (Android a iOS), existuje ale velké množství dalších šikovných aplikací i v češtině. Teď už vám nic nebrání v sestavit si osobní rozpočet a zpřehlednit své osobní finance.

Investiční trojúhelník – rozumíme investování

Investování se stává stále populárnějším způsobem, jak zhodnocovat peníze. Umožňuje lidem vytvořit další příjem do rozpočtu. Ale protože svět investic se může zdát lidem chaotický a nepřehledný, existuje jednoduchý nástroj, který vám pomůže vybrat tu pravou investici právě pro vás – investiční trojúhelník.

investiční trojúhelník

Investiční trojúhelník slouží k porovnání jednotlivých druhů investic podle požadavků a přání investora. K tomu slouží tři základní parametry: výnos, likvidita a riziko.

Výnos

Výnos investice popisuje, jak moc se nám zhodnotí uložené finanční prostředky. Nejideálnější výnos je samozřejmě vysoký výnos. To znamená, že pokud uvažujeme dle investičního trojúhelníku ideální výnos, jsme daleko od zbylých vrcholů likvidity a rizika. Taková investice tedy nebude mít naopak ideální likviditu a riziko = špatná likvidita a vysoké riziko.

Likvidita

Likvidita určuje, jak snadno můžeme nakládat s investovanými financemi. U některých typů investic s penězi po delší dobu nemůžeme manipulovat a můžeme pouze sledovat, jak se investice vyvíjí. Výhodné je, když je investice co nejlépe likvidní. V tom případě můžeme své peníze dostat velmi rychle zpět na náš účet. Investiční trojúhelník říká, že ideálně likvidní investice bude mít neideální riziko a výnos = vyšší riziko a menší výnos.

Riziko

Riziko je u investic parametr, který ukazuje, jak moc se musíme o své investované finance strachovat. Někdy se stane, že naše investice prostě “nevyjde“. Farmaceutická firma nedostane povolení k výrobě léku, technologická firma nedostane patent, nebo nadějný start-up nedosáhne vytyčených cílů. Ideální je co nejmenší riziko, v tom případě se nacházíme daleko od vrcholů likvidity a výnosu. Málo riziková investice tedy bude mít nízký výnos a špatnou likviditu. Do této kategorie patří například termínované vklady.

Závěr

Porovnáním těchto tří parametrů zjistíme, která investice nám nejvíce vyhovuje a odpovídá naší povaze. Investiční trojúhelník slouží k rychlému rozdělení a porovnání investic. Ve skutečnosti samozřejmě existuje mnohem více faktorů ovlivňující fungování investic, na které je potřeba dávat pozor, především různé poplatky. Pokud chcete vědět jak zařídit investice s minimálními poplatky, můžete mě kontaktovat.

Inflace a míra inflace – kam nám mizí peníze?

Každý známe vyprávění našich prarodičů: „Za mých mladých let jsme měli celý nákup za pár korun!“. Příběhy o rohlících za desetník a mléku za korunu se nám nyní zdají jako sci-fi. Jak je možné, že se ceny za tu dobu tak změnily? Způsobil to jednoduchý princip a další ze základních pojmů finanční gramotnosti: inflace.

Inflace – základní informace

Inflace se všeobecně definuje jako růst hladiny cen zboží a služeb. Produkty a služby prostě pomalu a dlouhodobě zdražují. Dnes už nekoupíme pečivo za pár halířů jako v minulém století. Přesnou změnu hladiny cen udává míra inflace, vypočítávaná v procentech. Někdy může dojít i k opačnému jevu, kdy ceny klesají. Říká se mu deflace a není tak častý. Inflace je způsobena mnoha příčinami, především chováním centrálních (národních) bank. Ty pokud uvolňují velké množství peněz, snižují tím jejich hodnotu. Dalším významným vlivem je poměr poptávky/nabídky zboží a služeb v ekonomice. Citelný vliv na velikost inflace mají také ceny komodit. Například nynější nízká cena ropy (kolem $50 za barel) má za následek nízké ceny benzinu a nafty (a všech výrobků z ropy), díky tomu je také levnější veškerá přeprava zboží a tím pádem je levnější i samotné zboží a služby.

inflace

Negativní dopady

Inflace může mít řadu negativních dopadů, které si nemusíme na první pohled uvědomit, protože fungují především dlouhodobě. Patří mezi ně snižování hodnoty úspor obyvatelstva. Pokud mají lidé peníze uložené v produktech s úrokovou sazbou nižší než je míra inflace, jejich hodnota klesá a oni tak přichází o peníze. Teoreticky, pokud se vaše uložené peníze zhodnocují o 1% a míra inflace je 2%, ztratily vaše peníze hodnotu, protože došlo k růstu cen o procento více, než se zhodnotily vaše peníze. Problémy inflace způsobuje také lidem s fixními příjmy. Pokud lidé mají několik let stále stejný příjem a míra inflace roste, reálná hodnota jejich příjmů klesá a lidé si mohou nakoupit za stejné peníze méně produktů a služeb.

inflace

Závěr

To jsou hlavní dopady inflace na obyvatelstvo, existuje i několik dalších, důležité je však uvědomovat si ty, které se nás přímo týkají. A nejdůležitější je jednat tak, aby nás nepoškozovaly. Pokud chcete vědět jak se efektivně bránit inflaci, respektive snižování hodnoty vašich úspor, neváhejte mne kontaktovat.

Složené úročení – nejzákladnější pojem Finanční Gramotnosti

Složené úročení je jedna ze znalostí, které by měl znát každý už od základní školy. Už jen samotná znalost významu tohoto pojmu vám zajistí to, že úroveň vaší finanční gramotnosti raketově vzroste vysoko nad průměr. Jeho znalost vám pomůže efektivně zhodnocovat vaše peníze, zabezpečit se na důchod a také ušetřit statisíce na hypotéčním úvěru. Doufám, že jste již pochopili důležitost složeného úročení a budete číst s nadšením dál.

Složené úročení – co to je?

Pojďme si vysvětlit, co ze za pojmem složené úročení vlastně skrývá. Pokud máte například částku 1000 Korun, a ta se vám zúročí o 5 %, získáte za rok 50 korun a výsledný stav vašeho účtu je 1050 Kč. Jednoduché. Jak to ale bude vypadat další rok? Předpokládejme stále úrok 5%. Pro počítání úroků z dalších let je potřeba vědět, že se nepočítá pokaždé ze základní částky (v našem případě 1000 Kč.), ale z částky, kterou máte zrovna na daném účtu. První rok je základ 1000Kč, další rok už 1050Kč. A proto nám další rok nepřibyde 50 korun, ale 52,5 korun. Na účtu budeme mít 1102,5 korun. Jak by to vypadalo v dalších letech, uvidíte v tabulce.

su1

Pokud by nám přibývalo vždy jen 50 Kč jako první rok (lineární růst), po 15 letech by byl stav účtu 1750 Kč. Díky složenému úročení je stav účtu 2078,90 Kč. To znamená, že výsledná částka je vyšší o 328 Kč, tedy o 19%!

Nejvýznamnější je dlouhodobý účinek složeného úročení. Při lineárním růstu (každý rok pouze o 50 Kč) by byl stav účtu po 30 letech 2500 Kč. Pokud se vklad úročí, získáme celkem 4321,9 Kč. Částka je tedy vyšší o 73%!

složené úročení

Tento jednoduchý příklad počítá pouze s 1000Kč. Ve skutečnosti se pracuje s vyššími částkami (lidé nespoří celý život 1000Kč). Proto i částky, které díky složenému úročení získáte, budou mnohem vyšší.

Závěr

Složené úročení je jeden ze základních principů v oblasti financí. Tímto způsobem se počítá u všech produktů, kde se peníze jakkoliv úročí (běžný účet, spořicí účet atp.). Protože nyní i vy chápete jeho význam a důležitost, doufám, že nenecháte své peníze jen tak ležet ladem. Pokud chcete vědět, jak nejefektivněji své peníze zhodnocovat, neváhejte mne kontaktovat.

growth-graph1