LTV – hypotéky a finanční gramotnost

Pokud existuje finanční produkt, o kterém se za polední rok mluví nejvíce, jsou to dozajista hypotéční úvěry a omezení LTV. Vzhledem ke změnám, regulacím a zpřísňování podmínek potřebných k získání hypotéčního úvěru se hypotéky dostaly do popředí zájmu médií a široké veřejnosti. Omezení od České Národní Banky se setkávají spíše s negativním přijetím od běžné veřejnosti, přestože dostupnost úvěrů pro potenciálně rizikové dlužníky je vzhledem k rekordně nízkým úrokovým sazbám nepopiratelným faktem. Jedním z těchto omezení je doporučení neposkytovat hypotéční úvěry s LTV vyšším než 90%. Co to ale LTV a dané omezení znamená?

Ukazatel LTV

LTV je zkratka anglického slovního spojení Loan to Value. Po jednoduchém překladu – Půjčka ku Hodnotě – už začne být mnohem jasnější, co se za zkratkou skrývá. Tento ukazatel počítá poměr půjčky, tedy výše finanční částky poskytnuté bankou, a hodnoty zástavy, kterou úvěr zajišťujete.

LTV

Pro ujasnění si uvedeme příklad. Pokud chcete koupit nemovitost, například pozemek, který se prodává za milion korun. Půjdete tedy do banky a zažádáte o hypotéční úvěr na celou částku milion korun. Odhadce následně potvrdí hodnotu pozemku (hodnotu zástavy) na částku jeden milion. Tím pádem můžeme spočítat LTV:

Výše požadované půjčky = 1 000 000 Kč

Hodnota zástavy = 1 000 000 Kč

Loan to Value = 100%

To by byla naprosto ideální situace. Jak jsme si ale řekli, momentálně platí omezení poskytovat úvěry s LTV maximálně 90%. To znamená, že po bance můžeme chtít maximálně 90% hodnoty nemovitosti.

Výše požadované půjčky = 900 000 Kč

Hodnota zástavy = 1 000 000 Kč

Loan to Value = 90%

Z toho plyne, že 10% hodnoty nemovitosti musíme mít připraveno ve chvíli kdy chceme žádat o poskytnutí hypotéčního úvěru.

Daň z nabytí a LTV

Důležité je nezapomínat na to, že daň z nabytí nemovitosti platí kupující. Proto je třeba mít připraveno další 4% z hodnoty nemovitosti na její zaplacení. Banky dnes umožňují navýšit úvěr právě o výši daně z nabytí. Tím se ale změní poměr Loan to Value – zvýší se výše požadované půjčky. Proto je potřeba už na začátku propočítat všechny možné varianty řešení úvěru a vybrat tu nejlepší.

Důchod a jak se na něj efektivně zabezpečit

Důchod jsme probírali již v minulém článku, kde jsem naznačil, že není možné se spoléhat na systém státních důchodů. Již nyní je tento systém v deficitu 40 miliard a vzhledem k tomu, jak populace stárne, bude situace už jenom horší. Ani mnoho let odkládaná penzijní reforma (nebo její pokus o ní) nás nespasí. A pokud se někdy uskuteční, rozhodně to nebude žádná populární změna, jinak by už dávno proběhla. Lidé si budou muset uvědomit, že se musí podílet na financování svého důchodu. A pokud to již dělají, budou se muset snažit víc než doteď. Jestli nechcete, aby se vaše životní situace po odchodu do důchodu zhoršila, pár set korun měsíčně, nebo tisícovka vám pohodlný důchod nezajistí. Někdo může namítnout, že státní důchody budou stále fungovat. Ale stačil by vám nynější důchod 11 000 Kč měsíčně? Pro většinu lidí by to byl velký skok směrem dolů oproti jejich dosavadním příjmům.

Proto je důležité odpovědět si na dvě otázky:

  1. Jak se samostatně zabezpečit na důchod?
  2. Jak splnit bod 1 EFEKTIVNĚ.

1. Jak se samostatně zabezpečit na důchod

Už podle nadpisu můžete odhadnout, co bude potřeba dělat. Samostatně se zabezpečovat znamená omezit částečně naše náklady a ukládat své ušetřené peníze. Na koho jiného byste se chtěli spoléhat? Pokud nepřijmete skutečnost, že se musíte o svoji budoucnost starat sami, nečeká vás nic hezkého. Naopak, je možné, že se budete muset ještě navíc starat o svého partnera/partnerku. Dále se také možná budete muset starat o své vlastní rodiče, kteří vás vychovávali. Je také možné, že budete stále podporovat své děti. Najednou se ocitnete v situaci, kdy se kromě sebe budete muset starat o jednoho či více lidí. A to už vyžaduje velké finanční prostředky.

2. Jak se zabezpečovat efektivně

Pokud souhlasíte s bodem 1, stačí už jenom vyřešit, kam ušetřené peníze ukládat tak, aby to pro nás bylo co nejvíce efektivní. To znamená vyšší zhodnocení, minimální poplatky a nezdaněné výnosy. Dále je také důležité využívat zaměstnaneckých příspěvků, pokud je to možné.

Poslední věcí je vyřešit, kolik peněz si odkládat. Z hlediska tvorby finanční rezervy považuji za minimum 2 000 Kč měsíčně. Pokud je budete ukládat do flexibilního produktu, nemusíte se bát, že se jich dočkáte až po šedesátce, ale budete si je moci vybrat téměř vždy. Jendině tak si zajistíte dostatečné množství peněz pro důstojný důchod. Hlavně mladí lidé si musí uvědomit, že čím dříve začnou, tím lépe.

Kde se berou peníze na důchody?

Na důchod spousta lidí nahlíží s očekáváním klidu, odpočinku a pohody. Už se bude jen vzpomínat na nekonečné dny v práci, nevrlé vedoucí a náročné zákazníky. To vše budete moct hodit ze dne na den za hlavu. Spolu s koncem práce ale také nastane konec pravidelného příjmu od zaměstnavatele. Kde tedy brát peníze na důstojné žití v důchodu?

důchody

Státní důchody

Po tom co jste celý život platili daně, očekáváte něco nazpět. Daně s ale neslouží pouze pro financování důchodů. Zajišťují peníze pro fungování celého státního aparátu. Úředníci, policisté, hasiči, armáda a mnoho dalších. Pro financování důchodů se používá sociální pojištění, tedy část vašeho výdělku. To putuje do státní kasy. Tyto peníze pak zajišťují pravidelné vyplácení státních důchodů. Ale pouze z části. Ve skutečnosti musí stát dotovat důchodový systém desítkami miliard korun. Tento zastaralý systém státních důchodů totiž nepočítá s několika skutečnostmi.

1)Stárnutí populace

Stárnutí populace je jev, se kterým se potýká každá vyspělá země. Čím je populace vzdělanější, tím méně dětí si páry pořizují. A tím méně lidí přispívá do důchodového systému. To vytváří nepoměr mezi počtem přispěvatelů a důchodců. Kvůli tomu produktivní lidé posílající peníze státu nemohou pokrýt náklady, vytvořené velkým počtem lidí pobírajících důchod.

2)Rostoucí životní úroveň

Tento jev navazuje na předchozí a ještě více ho zhoršuje. Pokud by peníze od pracujících pokryly náklady na důchody a rostla při tom životní úroveň, zvyšovaly by se jak náklady (důchody), tak i příspěvky (sociální pojištění). Pokud je ale nepoměr mezi plátci a důchodci, růst životní úrovně způsobí také růst důchodů. A protože je důchodový systém už nyní v mínusu a důchody každým rokem rostou, situace se stále zhoršuje a zhoršuje.

Co s důchody?

Vzhledem k tomu, v jakém stavu je důchodový systém, musí v nejbližší době přijít změna. Bohužel, za posledních několik let se kromě neúspěšné reformy neudělalo vůbec nic. Proto si musíme uvědomit, že státní důchody jsou pouze způsob, jak lidem zajistit alespoň minimální příjem. Sami si položte otázku: „Stačil by mi průměrný měsíční důchod 11 400 Kč?“. Pokud ne, je na čase se přestat spoléhat na stát a začít řešit, jaké jsou další možnosti zabezpečení důstojného důchodu.

Osobní rozpočet – finanční gramotnost v praxi

Při řízení osobních financí je základní věcí ujasnit si, jaký máme pravidelný měsíční osobní rozpočet. Stejně jako každá firma a stát mají jasně daný rozpočet, aby mohli fungovat, i každý člověk by si měl uvědomit jeho důležitost. Je to totiž nástroj, který lidem usnadní jejich rozhodování při nákupech, utrácení, ale i při rozhodování se, co s penězi navíc. Rozpočet pomůže při plánování jak krátkodobě (běžné nákupy), tak dlouhodobě (např. výběr dovolené)

Především nám rozpočet umožní rozhodovat se zodpovědně. Pokud známe přesně částku, kterou si můžeme dovolit utratit, pravděpodobně se nám nestane, že si koupíme příliš drahou věc (kterou často ani nepotřebujeme). Pokud máme přehled o stavu našich financí, nevezmeme si úvěr, jehož splátky jsou příliš vysoké a nezvládneme je platit. Díky rozpočtu se nedostaneme do dluhové pasti.

osobní rozpočet

Výdaje a příjmy

Hlavní faktory ovlivňující náš osobní rozpočet jsou příjmy a výdaje. Příjmy jsou jednoduše všechny peníze, které za určitý časový úsek získáme. Největší položkou v příjmech většiny lidí bude jejich měsíční výplata. Určitě je ale dobré mít u rozpočtu napsané další zdroje příjmů a peněz, které máme. Může se jednat třeba o různé jednorázové vedlejší příjmy a také naše finanční rezervy.

Výdaje jsou naopak finanční náklady, které nám z našeho rozpočtu “ukusují“. Pokaždé, kdy něco zaplatíte, přiřadíte to do položky výdajů. Nejčastěji sem budou patřit výdaje za bydlení (nájem/splátka hypotéky, energie a poplatky), výdaje za jídlo, dopravu a zábavu. Další výdajovou položku, kterou je potřeba pečlivě hlídat jsou splátky spotřebních úvěrů a kreditních karet, v případě že je využíváte. Neplacení těchto závazků lidem může způsobit značné potíže.

Pokud tedy máme sepsané a do koruny spočítané naše příjmy a výdaje, můžeme dát osobní rozpočet dohromady. V tu chvíli můžou nastat tři možnosti. Jsme v mínusu, na nule, nebo naše příjmy převyšují výdaje a jsme v plusu. Pokud máme vysoké výdaje a jsme v mínusu, musíme výdaje snížit tak, aby se dostaly na únosnou úroveň. To samé je dobré udělat, pokud jsme v černých číslech. Spoléhat se na to, že můžeme žít dlouhodobě od nuly k nule, není příliš zodpovědné. Stejně jako v životě i v ekonomice se střídají období krize a prosperity. Nejpříznivější situace je, pokud dosáhneme přebytku. Pak už se jen stačí rozhodnout, kam peníze uložit a jestli je potřebujeme použít v krátkodobém horizontu, nebo je uložíme do naší dlouhodobé finanční rezervy.

Osobní rozpočet jednoduše

Samotný rozpočet je možné vytvořit několika způsoby. Nejméně pohodlná cesta je tužka, papír a kalkulačka. V dnešní době počítačů ale nejdeme pohodlnější způsoby počítání výdajů a příjmů. Tabulkový program Microsoft Excel je výborným pomocníkem. Nejpohodlnější, nejrychlejší a nejjednodušší řešení jsou aplikace pro chytré telefony a tablety. Doporučit můžu aplikaci My Budget Book (Android a iOS), existuje ale velké množství dalších šikovných aplikací i v češtině. Teď už vám nic nebrání v sestavit si osobní rozpočet a zpřehlednit své osobní finance.

Investiční trojúhelník – rozumíme investování

Investování se stává stále populárnějším způsobem, jak zhodnocovat peníze. Umožňuje lidem vytvořit další příjem do rozpočtu. Ale protože svět investic se může zdát lidem chaotický a nepřehledný, existuje jednoduchý nástroj, který vám pomůže vybrat tu pravou investici právě pro vás – investiční trojúhelník.

investiční trojúhelník

Investiční trojúhelník slouží k porovnání jednotlivých druhů investic podle požadavků a přání investora. K tomu slouží tři základní parametry: výnos, likvidita a riziko.

Výnos

Výnos investice popisuje, jak moc se nám zhodnotí uložené finanční prostředky. Nejideálnější výnos je samozřejmě vysoký výnos. To znamená, že pokud uvažujeme dle investičního trojúhelníku ideální výnos, jsme daleko od zbylých vrcholů likvidity a rizika. Taková investice tedy nebude mít naopak ideální likviditu a riziko = špatná likvidita a vysoké riziko.

Likvidita

Likvidita určuje, jak snadno můžeme nakládat s investovanými financemi. U některých typů investic s penězi po delší dobu nemůžeme manipulovat a můžeme pouze sledovat, jak se investice vyvíjí. Výhodné je, když je investice co nejlépe likvidní. V tom případě můžeme své peníze dostat velmi rychle zpět na náš účet. Investiční trojúhelník říká, že ideálně likvidní investice bude mít neideální riziko a výnos = vyšší riziko a menší výnos.

Riziko

Riziko je u investic parametr, který ukazuje, jak moc se musíme o své investované finance strachovat. Někdy se stane, že naše investice prostě “nevyjde“. Farmaceutická firma nedostane povolení k výrobě léku, technologická firma nedostane patent, nebo nadějný start-up nedosáhne vytyčených cílů. Ideální je co nejmenší riziko, v tom případě se nacházíme daleko od vrcholů likvidity a výnosu. Málo riziková investice tedy bude mít nízký výnos a špatnou likviditu. Do této kategorie patří například termínované vklady.

Závěr

Porovnáním těchto tří parametrů zjistíme, která investice nám nejvíce vyhovuje a odpovídá naší povaze. Investiční trojúhelník slouží k rychlému rozdělení a porovnání investic. Ve skutečnosti samozřejmě existuje mnohem více faktorů ovlivňující fungování investic, na které je potřeba dávat pozor, především různé poplatky. Pokud chcete vědět jak zařídit investice s minimálními poplatky, můžete mě kontaktovat.